Surroga Mutuo e Liquidità Aggiuntiva
Con la surrogazione o portabilità del mutuo è possibile ottenere un aumento dell'importo erogato?
Surroga e aumento importo del mutuo
Come abbiamo già spiegato in questa guida, la surroga o portabilità del mutuo è un insieme di disposizioni introdotte con l'articolo 8 del Decreto Legge 31 gennaio 2007 n. 7, per permettere al debitore di potere accedere più facilmente e senza spese a un nuovo mutuo più conveniente.
Il debitore, tramite la così detta surroga del mutuo, può cambiare la banca erogante con un nuovo istituto di credito che proponga condizioni migliori, mantenendo viva l'ipoteca iniziale.
In pratica la nuova banca concederà al debitore un mutuo che servirà per estinguere quello iniziale, ma senza dove cancellare la vecchia garanzia ipotecaria, visto che questa viene "spostata" dalla vecchia alla nuova banca.
Il vantaggio per il debitore è che in questo modo può ottenere dalla nuova banca un mutuo a condizioni più favorevoli e non deve sostenere costi per questo cambiamento. La legge attuale (contenuta nel Testo Unico Bancario all'articolo 120-quater) prevede infatti che la surrogazione sia gratuita. La vecchia banca non può applicare penali o neri di qualsiasi natura (esempio non può applicale la penale di estinzione anticipata del mutuo, se prevista). E anche la nuova banca non può imporre spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento.
Con la surroga, però, il nuovo mutuo deve essere di importo pari al debito residuo del mutuo originario. Per questo motivo con la surroga non è possibile ottenere dalla nuova banca un aumento dell'importo concesso con il finanziamento.
Si possono cambiare solamente la durata, la tipologia di tasso di interesse, la percentuale dell'interesse, il TAEG e lo spread.
Liquidità aggiuntiva con sostituzione mutuo
Chi vuole cambiare mutuo perché ha bisogno di liquidità aggiuntiva, come abbiamo spiegato nel paragrafo precedente, non può ricorrere alla surrogazione. Esiste però una possibilità per chi vuole ottenere una somma maggiore: la sostituzione del mutuo.
Con la sostituzione, il cliente estingue il vecchio mutuo e ne accende uno nuovo presso un'altra banca (o anche presso la stessa). In questo modo può richiedere al nuovo istituto di credito un importo maggiore, e può ricontrattare anche tutte le altre condizioni del finanziamento, come tipologia di tasso di interesse, misura del tasso, durata.
Il problema maggiore, rispetto alla surroga, è che la sostituzione prevede dei costi maggiori, mentre la surrogazione è gratuita.
Con la sostituzione, visto che si estingue il vecchio mutuo, viene cancellata la vecchia ipoteca sull'immobile e quindi, stipulando il nuovo mutuo bisogna iscrivere una nuova ipoteca, con conseguenti costi notarili da sostenere. Inoltre ci sono spese accessorie (istruttoria, costo della perizia per la valutazione dell'immobile, spese assicurative) e può esserci la penale per l'estinzione anticipata del vecchio mutuo (nei casi in cui è prevista per legge. In aggiunta resta a carico del cliente anche l'imposta sostitutiva sul nuovo mutuo, pari allo 0,25% della somma erogata nel caso di mutuo per la prima casa (o 2% in caso di mutuo per acquisto o ristrutturazione di una seconda casa).
Per questo motivo la sostituzione va valutata bene, chiedendo vari preventivi, per valutare se risulta conveniente o meno.
Nuovo mutuo di liquidità
Un'altra possibilità, probabilmente meno onerosa, potrebbe essere quella mantenere il proprio mutuo e affiancare ad esso un nuovo mutuo di liquidità per ottenere la somma di denaro aggiuntiva di cui si ha bisogno.