Surroga Del Mutuo

Che cos'è? Definizione e Significato

Definizione: la surroga è la procedura attraverso cui il debitore può chiudere il mutuo attualmente in essere con la sua banca e stipulare un nuovo contratto di mutuo con un'altra banca, utilizzando la stessa ipoteca, al fine di ottenere condizioni più favorevoli.

Surrogare un mutuo significa quindi estinguere il mutuo in corso garantito da un'ipoteca e al tempo stesso stipularne uno nuovo con un'altra banca, garantendolo con la stessa ipoteca che era stata iscritta a garanzia del vecchio mutuo.

Nei contratti di finanziamento conclusi da intermediari bancari e finanziari, il mutuatario (cioè il debitore, chi ha ottenuto il denaro a prestito) ha sempre la possibilità di avvalersi della surroga, cioè di poter stipulare un nuovo contratto di mutuo con un altro istituto di credito, da destinare all'estinzione del mutuo originario, con subentro della nuova banca nelle garanzie prestate per il mutuo iniziale (cioè l'ipoteca resta la stessa).

Si parla in gergo di "portabilità dell'ipoteca" o "surrogazione dell'ipoteca" in quanto è l'ipoteca che viene spostata da una banca all'altra.

Detto in parole semplici la surroga è una facoltà concessa al debitore, che può decidere di cambiare banca erogante nel caso in cui trovi delle condizioni più favorevoli.

Nel cambio tra il vecchio mutuo e il nuovo è possibile ricontrattare con la nuova banca le condizioni del finanziamento. In particolare si possono cambiare la tipologia di tasso di interesse (fisso o variabile), la sua misura (spread o maggiorazione), e la durata del contratto. Non è invece possibile cambiare l'importo del finanziamento.

Inoltre la banca non può impedire la richiesta di surrogazione e non può imporre al cliente costi o penali per effettuarla.

Significato: per quanto riguarda il significato del termine "surroga", cercando su un dizionario possiamo vedere che nel linguaggio burocratico surrogare significa subentrare a qualcuno, rimpiazzare, sostituire una persona o una cosa con un'altra. E nello specifico caso del mutuo è una banca a subentrare a un'altra.

Anche il termine "portabilità" indica lo spostamento di un'operazione di finanziamento da una banca a un altro istituto bancario con obiettivo, per il cliente, di ottenere un trattamento più favorevole.

Sinonimi: spesso si utilizzano anche i termini "surrogazione" e "portabilità" come sinonimi di "surroga". Ci si riferisce a questa possibilità anche quando si parla più genericamente di cambio mutuo o di sostituzione mutuo.

Come funziona

Le norme che regolano il funzionamento della surroga sono contenute nel Testo Unico Bancario all'articolo 120-quater. Ne riassumiamo di seguito le principali caratteristiche.

In caso di contratti conclusi da intermediari bancari e finanziari, il debitore può sempre avvalersi della facoltà di surrogazione. Questo significa che la banca non può opporsi a questa volontà del debitore.

Si parla di "contratti conclusi da intermediari bancari e finanziari" e questo significa che è possibile contrarre un nuovo mutuo non solamente per estinguere un mutuo precedente, ma anche per l'estinzione di crediti derivanti da aperture di credito o altri finanziamenti diversi dai mutui, purché le operazioni siano state effettuate da intermediari bancari e finanziari, cioè banche, istituti di crediti e altre società finanziarie abilitate ad erogare credito in Italia.

Altra caratteristica importante è che il debitore può sempre procedere alla surroga del mutuo.

Per effetto della surrogazione, inoltre, il mutuante surrogato (cioè la nuova banca) subentra nelle garanzie, sia personali che reali, accessorie al credito cui si riferisce la surroga.

Quindi chi ha contratto un mutuo con una banca ha sempre la facoltà di stipulare un nuovo mutuo con un'altra banca da destinare all'estinzione del mutuo originario, con subentro del nuovo finanziatore nelle garanzie prestate per il mutuo originario. Significa che l'ipoteca posta a garanzia del rimborso del prestito rimane la stessa, e viene spostata dalla vecchia banca al nuovo istituto di credito.

Tramite la portabilità, il contratto di mutuo esistente viene trasferito, alle nuove condizioni stipulata tra il debitore e la nuova banca, con l'esclusione di penali o altri oneri. Quindi si tratta di un'operazione a costo zero, in cui la vecchia banca non può esigere penali dal debitore. Inoltre anche la parcella del notaio è a carico della nuova banca, ragion per cui la surroga è molto conveniente per il debitore, che può accedere a un nuovo finanziamento con condizioni più favorevoli e senza dover sostenere costi o pagare sanzioni o penali.

Viene infatti dichiarato nullo ogni patto che impedisca o renda oneroso per il debitore l'esercizio della facoltà di surrogare il mutuo.

Ricordiamo però che il nuovo mutuo deve essere utilizzato per l'estinzione del mutuo originario, ma non esiste la possibilità di ottenere un importo maggiore rispetto al debito residuo iniziale, ad esempio per avere maggiore liquidità. Si possono ricontrattare solamente il tasso di interesse, la durata, l'importo della rata e lo spread.

Per procedere all'annotamento della surroga è necessario solamente il deposito di copia autentica dell'atto di surrogazione (che può essere redatto con atto pubblico o con scrittura privata tra le parti), presso la conservatoria di competenza.

Nel caso in cui la surroga non si perfezioni entro il termine di 30 giorni lavorativi dalla data di richiesta di avvio delle procedura da parte della nuova banca al finanziatore originario, quest'ultimo deve risarcire il cliente con un interesse pari all'1% del debito residuo del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo. La banca originaria potrà poi rivalersi sulla nuova banca nel caso in cui il ritardo sia dovuto a motivi imputabili ad essa.

Anche quando il debitore si avvale della portabilità, mantiene sempre i benefici fiscali sul mutuo, come ad esempio la detrazione IRPEF degli interessi passivi.

La disciplina della surroga viene applicata anche ai mutui e ai finanziamenti concessi dagli enti previdenziali ai loro iscritti, esempio nel caso di mutui INPS ex INPDAP.

La surroga non può invece essere applicata in caso di contratti di locazione finanziaria.

Modalità di surrogazione

L'operazione di surroga avviene attraverso un procedimento composto da diversi atti giuridicamente rilevanti.

Il primo atto consiste nello stipulare un nuovo contratto di mutuo con una nuova banca finalizzato all'estinzione del mutuo originario. Il nuovo finanziamento è infatti un "mutuo di scopo", in cui cioè la somma erogata deve essere finalizzata a un determinato scopo, cioè quello di estinguere il finanziamento originario.

Il secondo atto consiste nell'adempimento dell'obbligazione originaria, cioè nell'estinzione del debito originario. Questa è una condizione fondamentale, senza la quale non è possibile realizzare la surrogazione. All'atto dell'estinzione del vecchio finanziamento, il debitore dichiara quindi all'istituto di credito originario che estinguerà il suo debito utilizzando il denaro ottenuto con il nuovo mutuo stipulato con un'altra banca.

Il terzo atto giuridicamente rilevante, che può avere luogo solamente dopo il completamento dei primi due, consiste nella surrogazione da parte del debitore. L'atto di surrogazione è il documento ufficiale con cui il debitore dichiara che la nuova banca sostituisce la precedente nelle garanzie che assistevano il mutuo originario (ipoteca).

Il quarto atto consiste nella quietanza del creditore originario. La quietanza è la dichiarazione scritta tramite cui la banca originaria afferma di aver ricevuto il pagamento per l'estinzione del debito.

La surroga può essere attuata in tre differenti modalità:

1. in un solo atto: stipulando un unico contratto a cui partecipano il cliente, la vecchia banca e la nuova banca
2. procedimento in due atti: un atto per la stipula del nuovo mutuo con la nuova banca e un altro atto che comprende la quietanza attraverso cui si estingue il mutuo originario e la surroga dell'ipoteca esistente
3. attraverso tre atti: uno per la stipula del nuovo mutuo, uno per l'atto di quietanza e uno per l'atto di surrogazione dell'ipoteca.

Come fare domanda

Chi è interessato a surrogare il proprio mutuo, una volta individuata la nuova banca con cui vuole effettuare l'operazione, può effettuare direttamente a questa la domanda di portabilità.

Quindi non c'è bisogno di recarsi presso la banca originaria, ma basta fare richiesta alla nuova banca, che provvederà poi a seguire la procedura.

La domanda di cambio mutuo va quindi presentata al nuovo istituto di credito, che fornirà al richiedente un apposito modulo da compilare.

Grazie alle procedure di collaborazione interbancaria, la nuova banca otterrà dalla banca precedente tutte le informazioni di cui ha bisogno.

La procedura di surroga deve essere completata entro 30 giorni dalla data in cui il cliente ha chiesto alla nuova banca di acquisire dal vecchio finanziatore il valore del capitale residuo.

Portabilità dell'ipoteca

Come abbiamo già spiegato nei paragrafi precedenti, la surroga del mutuo si fonda sulla portabilità dell'ipoteca.

In pratica chiudendo il vecchio mutuo e aprendone uno nuovo, la nuova banca utilizza l'ipoteca originaria, che viene "surrogata".

La normativa prevede infatti che "per effetto della surrogazione il mutuante surrogato (cioè la nuova banca) subentra nelle garanzie, personali e reali, accessorie al credito cui la surrogazione si riferisce".

Quindi viene mantenuta la vecchia iscrizione ipotecaria, e a margine di essa si annota la surrogazione.

Uno dei principali vantaggi della portabilità è proprio questo. Infatti non dovendo cancellare la vecchia ipoteca e iscriverne una nuova, non si devono pagare imposte e oneri notarili relativi alla nuova iscrizione ipotecaria.

Normativa e leggi

Attualmente la disciplina della surroga del mutuo è contenuta nel Testo Unico Bancario, spesso abbreviato in TUB, cioè il DL 385 del 1/9/1993 e successive modifiche e integrazioni. In particolare le norme si trovano nell'articolo 120-quater intitolato "Surrogazione nei contratti di finanziamento. Portabilità".

A questa normativa si è arrivati tramite vari decreti legge.

Inizialmente la trasferibilità dei contratti di finanziamento, inclusi i mutui, è stata prevista dall'articolo 8 del Decreto Legge 31 gennaio 2007 n.7, successivamente convertito con modificazioni dalla Legge 2 aprile 2007 n.40, meglio nota come Legge Bersani bis.

Questa legge è poi stata integrata dal legislatore tramite l'articolo 2 comma 450 della Legge 24 dicembre 2007 n.244, cioè la legge finanziaria 2008, che ha reso più chiara e precisa la regolamentazione della surrogazione, al fine di evitarne usi impropri. Successivamente la norma è stata di nuovo modificata prima con l'articolo 2 comma 1-bis e 5-quater del Decreto Legge 29 novembre 2008 n.185 (inserito nella legge di conversione 28 gennaio 2009, n.2) e poi dall'articolo 4 comma 2 del Decreto Legge 13 agosto 2010 n.141, che ha di fatto trasfuso la disciplina nel Testo Unico Bancario.

La surroga del mutuo trova inoltre fondamento nella figura generale della surrogazione di pagamento per volontà del debitore, normata dall'articolo 1202 del Codice Civile.

Tipologie di mutui

Si possono surrogare tutti i mutui o solo alcuni?
Proviamo a fare chiarezza e vediamo quando si può fare la surrogazione e in quali casi invece non è possibile.

Surroga per Aziende e Società: le micro imprese

I mutui aziendali, richiesti da imprese e società, possono essere surrogati?

L'articolo 120-quater del TUB specifica che le disposizioni in merito alla portabilità dei mutui si applicano solamente ai contratti di finanziamento conclusi da intermediari bancari e finanziari con persone fisiche o micro-imprese.

Entra quindi in gioco la definizione di "micro impresa". La legge stabilisce che una microimpresa è un'impresa che occupa meno di 10 persone e realizza un fatturato annuo oppure un totale di bilancio annuo non superiori a 2 milioni di euro.

Solitamente le microimprese esercitano un'attività artigianale o un'altra attività a titolo individuale o personale, o possono essere anche società di persone o associazioni che esercitano attività economica.

Quindi possono ottenere la surroga solo le aziende che (a prescindere dalla forma giuridica) rispettino entrambi questi requisiti: avere meno di 10 dipendenti e avere un fatturato annuo o un totale di bilancio inferiore o uguale a 2 milioni di euro.

Mutuo bancario

I mutui bancari sono quelli che vengono erogati dalle banche, o istituti di credito, dietro prestazione di una garanzia. Questi mutui possono accedere alla portabilità.

Mutuo fondiario

I mutui fondiari sono finanziamenti a medio-lungo termine (superiori a 18 mesi) concessi dalle banche e garantiti da ipoteca immobiliare di primo grado. Hanno un limite di finanziabilità. Si può infatti ottenere una somma di denaro non superiore all'80% del valore dell'immobile da acquistare.

Si parla di 80% di Loan To Value (LTV) in quanto deve essere rispettato un determinato rapporto percentuale tra il valore dell'immobile ipotecato e quello della somma di denaro ricevuta a prestito.

Essendo coperti da ipoteca, possono accedere alla portabilità.

Mutuo chirografario

Si può surrogare un mutuo chirografario? I mutui chirografari sono caratterizzati dal fatto che non prevedono un'ipoteca. Solitamente in questi casi il finanziatore richiede una garanzia personale del richiedente o di terzi (garante).

Alcune banche surrogano i mutui e i finanziamenti chirografari. Per maggiori dettagli bisogna fare richiesta alle banche. Esempio Banca Intesa San Paolo propone la "Surroga per microimprese" che permette di surrogare anche i mutui chirografari in regolare ammortamento presso un'altra banca.

Mutuo agrario

Il mutuo agrario fondiario è una tipologia di "mutuo di scopo" destinato agli imprenditori agricoli e finalizzato a finanziare l'esercizio di attività agricole e zootecniche e le attività connesse e collaterali (esempio per acquisto di aziende agricole, macchinari, terreni agricoli, ..). Si tratta di un mutuo fondiario in quanto garantito da ipoteca su beni immobili.

Possono quindi richiedere la surroga dei mutui agrari gli imprenditori agricoli che rientrano tra le "micro-imprese".

Mutuo di liquidità

Sono mutui di liquidità i finanziamenti richiesti per particolari necessità di ingenti somme di denaro. Siccome la banca erogante richiede sempre un'ipoteca, questi mutui possono essere surrogati.

Mutuo prima casa o seconda casa

Si tratta dei mutui che vengono richiesti per finanziare la costruzione o l'acquisto della prima casa o della seconda casa. La banca iscrive un'ipoteca a garanzia del rimborso del prestito, quindi anche questi mutui hanno possibilità di accedere alla surrogazione.

Immobili a uso commerciale

Nel caso in cui un'azienda abbia un mutuo su un locale commerciale, può usufruire della surroga solamente nel caso in cui rientri nella fattispecie delle "micro-imprese".

La surrogazione non ha infatti limitazioni oggettive, ma è consentita solamente nel caso in cui il finanziamento sia stato concesso da intermediari bancari e finanziari a persone fisiche o micro-imprese. Dove per micro impresa si intende un'azienda con meno di 10 dipendenti che abbia un fatturato annuo oppure un totale di bilancio annuo non superiori a 2 milioni di euro.

Mutuo accollato

L'accollo del mutuo è una situazione che può verificarsi quando si vuole acquistare una casa o un immobile che è già coperto da un mutuo e su cui è già stata iscritta un'ipoteca a garanzia del rimborso del prestito.

In questo caso il compratore può accollarsi il mutuo esistente, cioè subentrare nel mutuo già in corso (sostituendosi al debitore iniziale), obbligandosi nei confronti della banca a pagare le rate dal momento del subentro fino alla scadenza del contratto.

Per l'acquirente l'accollo permette di subentrare nel mutuo del venditore, risparmiando sulle spese visto che non è necessaria una nuova iscrizione ipotecaria. Il venditore della casa su cui esiste il mutuo, deve comunque avere il via libera da parte della banca per procedere con l'accollo.

Non ci sono limitazioni alla possibilità di surrogare un mutuo dopo un accollo.

Locazione Finanziaria

Il comma 9 dell'articolo 120-quater del TUB specifica che la surrogazione non si applica ai contratti di locazione finanziaria.

In questi casi, infatti, la surrogazione di un nuovo creditore nei diritti del creditore preesistente non comporterebbe il passaggio di una garanzia (esempio l'ipoteca), ma del diritto di proprietà sul bene oggetto del leasing.

Surroga di mutuo già surrogato

Per quante volte si può surrogare il mutuo? Si possono effettuare più surroghe?

Sì, la legge attualmente in vigore in Italia non esclude la possibilità di effettuare più di una surroga.

Anche se è possibile per legge, a volte può succedere che alcuni istituti di credito siano restii a surrogare un mutuo che è già stato surrogato in precedenza.

Aumento importo o liquidità aggiuntiva

Come abbiamo già detto in precedenza, con la surroga non è possibile ricontrattare l'importo del mutuo con la nuova banca.

Chi volesse ottenere un nuovo mutuo per un importo maggiore non può usufruire della portabilità ma dovrebbe optare invece per la sostituzione del vecchio mutuo con uno nuovo (chiedendo una somma più alta) ma iscrivendo una nuova ipoteca.

Con la "sostituzione" infatti, a differenza della surroga, si estingue il vecchio mutuo cancellando la vecchia ipoteca sull'immobile e se ne stipula uno nuovo (anche aumentando l'importo di denaro ottenuto a prestito) iscrivendo una nuova ipoteca. La sostituzione può essere concordata con la stessa banca o con una differente.

Inoltre ci sono spese accessorie e può esserci la penale per l'estinzione anticipata del vecchio mutuo.

Dopo quanto tempo si può fare?

Spesso i consumatori si chiedono dopo quanti anni o dopo quanto tempo è possibile richiedere la surroga. In realtà non esistono limiti temporali imposti per legge. Il debitore può richiedere la surroga in qualsiasi momento.

Tempistica

Per quanto riguarda i tempi, la surroga del mutuo deve perfezionarsi entro 30 giorni lavorativi dalla data in cui il debitore ha chiesto al mutuante surrogato (cioè la nuova banca) di acquisire dal finanziatore originario (cioè la banca originaria) l'esatto importo del proprio debito residuo.

Nel caso in cui la surrogazione non si perfezioni entro il termine di 30 giorni lavorativi, per cause dovute all'istituto di credito originario, quest'ultimo dovrà risarcire il cliente nella misura dell'1% del valore residuo del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo.

Costi: surroga gratuita a costo zero

Quanto costa la surroga? Nulla, è gratis!

Il fatto che la surrogazione avvenga a costo zero per il cliente è una delle principali innovazioni introdotte dalla Legge Finanziaria 2008.

La normativa contenuta nel TUB prevede infatti che "non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali", che sul mutuo originario non possono essere applicate "penali o altri oneri di qualsiasi natura" (quindi non sono applicabili penali per l'estinzione anticipata) e che "gli intermediari non possono applicare alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l'esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione".

Viene inoltre stabilito che "è nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l'esercizio della facoltà di surrogazione".

In sintesi l'operazione di portabilità del mutuo deve avvenire a costo zero per il debitore e tutti i costi (inclusi quelli del notaio) devono essere a carico della nuova banca.

Spese notarili

Con la surroga bisogna pagare le spese del notaio?

Per effettuare la surroga, anche se l'ipoteca rimane la stessa e quindi non ci sono oneri notarili per una nuova iscrizione ipotecaria, occorre comunque un atto notarile.

La legge prevede però che "non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali", ed è esclusa l'applicazione di "penali o altri oneri".

Questo significa che la parcella del notaio è a carico della nuova banca e non del cliente.

Imposta sostitutiva

L'articolo 8 comma 4-bis del DL 7/2007, poi convertito nella Legge 40/2007, dispone che "Nell'ipotesi di cui al comma 2 non si applicano l'imposta sostitutiva di cui all'articolo 17 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, né le imposte indicate nell'articolo 15 del medesimo decreto."

Questo vuol dire che in caso di surrogazione il nuovo mutuo è esente da imposta sostitutiva e c'è l'esenzione anche da altre imposte come quella di bollo, di registro e quella ipotecaria.

Detrazione interessi passivi

Per quanto riguarda il trattamento fiscale, l'operazione di surroga del mutuo usufruisce del trattamento tributario agevolato previsto dall'articolo 15 del DPR 601/1973 solo nei casi in cui il nuovo mutuo che dà luogo alla surrogazione abbia caratteristiche tali da poter usufruire delle suddette agevolazioni fiscali.

Nel caso si tratti di mutuo per l'acquisto della prima casa esiste la possibilità, in dichiarazione dei redditi, di detrarre dall'IRPEF (Imposta sul reddito delle persone fisiche) il 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione pagati alla banca.

Per maggiori dettagli su questa possibilità, la cosa migliore è sempre rivolgersi al proprio commercialista.

Obblighi della banca

Come abbiamo spiegato in un precedente paragrafo, non occorre il consenso della banca originaria per poter perfezionare la procedura di surrogazione.

La banca originaria non può dunque opporsi alla portabilità del mutuo.

Inoltre tra gli obblighi della nuova banca c'è quello di non imporre oneri o commissioni al debitore per l'operazione di surroga.

In aggiunta è esclusa l'applicazione di penali o oneri di qualsiasi natura e questo significa che la vecchia banca non può far pagare alcuna penale di estinzione anticipata del vecchio mutuo.

Penale estinzione anticipata

La dottrina che regola la surrogazione precisa chiaramente che "è esclusa l'applicazione di penali o altri oneri di qualsiasi natura".

Per questo motivo la banca originaria non potrà chiedere al debitore il pagamento della penale per l'estinzione anticipata del mutuo in nessun caso.

Surroga mutuo nella stessa banca

È possibile surrogare il mutuo con la stessa banca?

No, in questo caso si parla di "rinegoziazione del mutuo" con la propria banca. In pratica è possibile chiedere alla propria banca di rivedere alcune condizioni contrattuali, come la durata o il tasso di interesse. A differenza della surroga, però, la banca non è obbligata a concedere la rinegoziazione.

A chi conviene

Conviene nei casi in cui surrogando il mutuo ad un'altra banca si riescono ad ottenere delle condizioni (tasso di interesse, taeg, durata, rata, spread) più favorevoli rispetto a quelle del mutuo originario.

La convenienza va valutata caso per caso, chiedendo preventivi ad altre banche.

Offerta migliore: quale scegliere?

Qual è la miglior banca a cui surrogare il mutuo? Qual è la più conveniente, quella che offre le migliori offerte e condizioni? Quale scegliere?

Non esiste una risposta univoca a queste domande, perché la scelta dipende sempre dalle nostre esigenze e dalle condizioni del mutuo iniziale. A seconda del tasso di interesse fisso o variabile, con cap o meno, dello spread applicato dalla banca, del TAEG, ecc. la nuova proposta di una banca potrebbe essere conveniente per alcuni ma non per altri.

Per questo motivo la cosa migliore è quella di chiedere più preventivi, in modo da porte fare le proprie valutazione e capire quale può essere l'offerta migliore.

Per velocizzare questa fase di valutazione e richiesta preventivi è possibile utilizzare gli appositi comparatori i preventivatori disponibili online, che consentono di richiedere lo stesso preventivo a più banche. Solo in questo modo è possibile confrontare in modo efficace le proposte.

Banche a confronto

Di seguito riportiamo i link ai siti ufficiali di alcune delle principali banche operanti in Italia, e nello specifico alle sezioni che riguardano la portabilità del mutuo.

BNL

L'offerta di BNL Banca Nazionale del Lavoro (Gruppo BNL Paribas) per quanto riguarda la portabilità si chiama "TrasformaMutuo BNL" e consente di trasferire il mutuo in BNL senza alcuna spesa, surrogando l'intero importo residuo.
https://bnl.it/it/Individui-e-Famiglie/Mutui/Portabilita-del-mutuo

BPER

Banca Popolare Emilia Romagna per trasferire il proprio mutuo tramite surrogazione, permette di effettuare un calcolo tramite simulatore per scegliere l'offerta migliore.
https://mutuo.bper.it/fai-due-conti/calcola-surroga

Banca Popolare di Milano

Banca Popolare di Milano, parte del Gruppo BPM, per la surroga consente di scegliere tra varie soluzioni: "Mutuo a tasso variabile", "Mutuo a tasso fisso" e "Mutuo a tasso variabile con cap".
http://www.bpm.it/it-com/privati-e-famiglie/finanziamenti/mutui.html

Che Banca

Che Banca (Gruppo Bancario Mediobanca) propone "Surroga CheBanca!" per cambiare il vecchio mutuo e ottenere condizioni più vantaggiose richiedendone uno nuovo.
https://www.chebanca.it/surroga_mutuo

Credem

Gruppo Bancario Credito Emiliano propone "Rimutuo Credem" , pensato per chi ha già un mutuo ma ne vorrebbe uno più conveniente.
http://www.credem.it/Rimutuo.aspx

Crédit Agricole

Il Gruppo Bancario Crédit Agricole Italia (Cariparma, Carispezia, Friuladria) propone il "Gran Mutuo Promo".
http://www.credit-agricole.it/prodotti/privati/mutui

Deutsche Bank

Deutsche Bank propone "Surroga Mutui" per trasferire il vecchio mutuo in DB e cambiare condizioni.
https://www.deutsche-bank.it/privati-famiglie/surroga-mutui.html

Fineco

FinecoBank è parte del Gruppo Bancario UniCredit. Vedi "Unicredit".

Hello Bank

Hello bank!, parte del gruppo BNL, in caso di surrogazione eroga il "Mutuo Hello! Home".
https://hellobank.it/it/Mutuo-Hello-Home

ING Direct

ING Direct propone il "Mutuo Arancio" anche per sostituire l'attuale mutuo con uno più conveniente.
https://www.ingdirect.it/mutuo-arancio/mutuo-on-line.html

INPS ex INPDAP

I dipendenti e i pensionati del settore pubblico e statale iscritti all Gestione Unitaria delle Prestazioni Creditizie e Sociali dell'INPS, nel caso in cui abbiano un mutuo con un'altra banca, possono fare domanda di surrogazione per passare al mutuo ipotecario edilizio ex INPDAP. Per farlo devono però rispettare tutti i requisiti dell'apposito regolamento.
http://www.inps.it/mutui-ex-inpdap

Intesa SanPaolo

Banca Intesa San Paolo propone il "Mutuo Domus per la surroga", per rendere più vantaggiose le condizioni del mutuo inizialmente sottoscritto con un'altra banca. La stessa offerta vale per le banche che fanno parte del Gruppo, come ad esempio Banco di Napoli.
https://www.intesasanpaolo.com/it/mutui/mutuo-domus-per-la-surroga.html

Mediolanum

Banca Mediolanum, per la surroga del vecchio mutuo offre "Mutuo Freedom".
https://www.bancamediolanum.it/mutui-prestiti-online/mutuo-freedom

MPS

Banca Monte dei Paschi di Siena come soluzione ha il "Sostimutuo" per chi vuole surrogare il precedente mutuo e portarlo in MPS.
https://www.mps.it/sostimutuo.aspx

Poste Italiane

Poste Italiane propone il "Mutuo BancoPosta Surroga" per trasferire alle Poste il mutuo stipulato con un altro istituto di credito.
http://www.poste.it/mutuo-bancoposta-surroga.shtml

Sella

Banca Sella propone il mutuo "Portabilità" riservato a chi ha già un mutuo e vuole trasferire il debito residuo in Sella a condizioni migliori.
https://www.sella.it/banca-online/privati/finanziamenti/mutui.jsp

UBI Banca

UBI Banca ha varie soluzioni per la surrogazione: "Mutuo tasso variabile", "Mutuo tasso fisso", "Mutuo sempre light" e "Mutuo prefix".
https://www.ubibanca.com/Mutui

Unicredit

La soluzione di Banca Unicredit per la surroga è "Trasloca Mutuo Valore Italia".
https://www.unicredit.it/it/privati/mutui/tutti-i-mutui/altri-mutui/trasloca-mutuo.html

Unipol

Unipol Banca ha pensato l'offerta "Libera il mutuo" per chi ha già un mutuo ma desidera scegliere una soluzione più conveniente, trasferendolo presso Unipol Banca.
http://www.unipolbanca.it/soluzioni-per-privati/mutui-e-prestiti/mutui-casa

WeBank

Webank.it, parte del Gruppo Bipiemme (Banca Popolare di Milano), per la surrogazione propone "Mutuo Webank".
https://www.webank.it/webankpub-wbres-t1-mutuo.do

Differenza tra surroga, sostituzione e rinegoziazione

La surroga non è l'unica possibilità di cambio mutuo per ottenere delle condizioni più favorevoli rispetto a quelle attuali. Le altre opzioni da valutare sono sostituzione e rinegoziazione.

La rinegoziazione del mutuo, spesso chiamata anche ricontrattazione, consiste nel ricontrattare con la stessa banca le condizioni contrattuali del mutuo in essere.

In pratica si chiede alla banca che ha emesso il mutuo di poter rivedere alcune condizioni, come ad esempio il tasso di interesse (la sua misura o la tipologia, esempio fisso o variabile), lo spread, il valore delle rate o la durata. Non è possibile invece chiedere un aumento della somma ottenuta.

La differenza con la surrogazione è che non si cambia banca. Inoltre la rinegoziazione è una facoltà e non un obbligo, e quindi la banca non è obbligata ad accettare la proposta di modifica delle condizioni da parte del cliente. La sostituzione del mutuo, invece, prevede che venga estinto il vecchio contratto di mutuo e che se ne accenda uno nuovo presso la stessa banca o presso una nuova banca.

In questo modo è possibile ricontrattare tutte le condizioni del finanziamento: tipologia di tasso di interesse, misura del tasso, durata, somma ottenuta a prestito.

Gli svantaggi sono dovuti ai maggiori costi che il debitore deve sostenere, esempio per la cancellazione delle vecchia ipoteca, l'eventuale penale di estinzione anticipata, i costi bancari per l'apertura del nuovo mutuo, le spese per l'atto notarile.

Forum online per opinioni, pareri, recensioni

Quando si cercano pareri e opinioni in merito alla surroga, è possibile consultare le discussioni (in gergo "thread") sui forum di settore. Altre persone potrebbero aver avuto i nostri stessi dubbi ed è quindi possibile trovare risposte a domande simili alle nostre.

Di seguito riportiamo alcuni forum dove sono presenti aree dedicate ai mutui e alla surroga.

Forum Miglior Mutuo
Il forum del portale MigliorMutuo.it.
www.migliormutuo.it

Forum Finanza Online
Il forum della community di Finanzaonline.com.
www.finanzaonline.com

Forum Adusbef
Il forum dell'Associazione Difesa Utenti Servizi Bancari E Finanziari.
forum.adusbef.it

Forum Propit
Sezione "Mutui e prestiti per la casa" sul forum di Propit.it, interamente dedicato ai proprietari di casa e agli inquilini conduttori di proprietà immobiliari.
www.propit.it/

Esperto Risponde Sole 24 Ore
Esperto Risponde è una rubrica del quotidiano economico Il Sole 24 Ore. Gli utenti registrati possono consultare le risposte dell'esperto alle tematiche collegate ai mutui e alla surroga.
www.espertorisponde.ilsole24ore.com/

Statistiche surroga mutui in Italia

Secondo i dati forniti dall'ABI, Associazione Bancaria Italiana, a inizio 2016 e riferiti all'anno 2015, l'incidenza delle surroghe sul totale dei finanziamenti richiesti nel corso del 2015 in Italia è stata del 31%.